اقتصاد به معنای ساده آن یعنی مدیریت منابع مالی (اعم از ریالی و منابع طبیعی برخوردار از آن ) در یک جامعه جهت نیل به پایداری کسب وکار و به تبع آن رونق اقتصادی خانوارها و در نهایت تثبیت و تضمین درآمد ملی یک کشور .
زمانی که مدیریت این اقتصاد جهت نیل به اهداف مذکور دچار نوسان و ناپایداری میگردد، میبایستی به عوامل درونی و عوامل بیرونی موثر بر این دلایل پرداخت. بحث اقتصاد مسکن نیز متاثر از این عوامل به دو شکل، تاثیرات خود را نمودار می‌سازد :
1-    عوامل درون سازمانی اقتصاد مسکن ( منفردا )
از عوامل درونی می‌توان از سیاست گذاری های دولتی در بخش مسکن و برنامه ریزی های تولید و واگذاری مسکن و تدوین نظامات یارانه ائی از جمله تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب وامهای دولتی و سیاستهای تشویقی و تنبیهی و تسهیلات مربوط به صدور پروانه های ساخت مسکن و تدوین برنامه های تعاملی بین مجریان و متولیان امر تولید مسکن از جمله شهرداریها و وزارت مسکن و سازمانهای نظام مهندسی و سایر زیر مجموعه های این نهادها و دوایر دولتی نام برد.که هر کدام از این تصمیمات به تنهائی می‌تواند تاثیر و نمود خود را در حوزه اقتصاد مسکن تعریف و تاثیر گذار نماید. کما اینکه با توجه به سیاستهای اعمالی در ادوار گذشته و همچنین برنامه های جاری این دوره نیز تاثیر خود را بازتاب نموده است که نتیجه آن فعالیت توسعه ائی در شهرها در کنار ضعف قوانین، منجر به مداخله دولت در بازار زمین و مسکن، باعث ایجاد ارزش افزوده (رانت) فراوان و بدنبال آن انحصار گرائی و افزایش مداوم قیمت ملک گردیده است و مهمتر آنکه مکان یابی بی قاعده جهت توسعه شهرها باعث پراکندگی توسعه کالبدی شهرها و گسیختگی و عدم انسجام کالبدی آن و تخریب محیط زیست و در نتیجه کاهش کیفیت زیست شهری گردیده است. در این راستا می‌توان به تشریح تاثیر عوامل فوق اشاره کرد :
پس از انقلاب اسلامی عمده توجه سیاستهای مسکن به مسئله زمین معطوف گردید که مهمترین آن ملی کردن زمین شهری به منظور توزیع مجدد مالکیت آن بود که در سال 1358 انجام معاملات بر روی زمین های شهری ممنوع اعلام شد و سیاست دولت با عاملیت بنیاد مسکن انقلاب اختصاص زمین به گروههای کم درآمد به منظور رفع نیاز و حل اجاره نشینی این طیف از افراد جامعه بود. اما همین سیاست باعث تشدید مهاجرت به داخل شهرها گردید و در ادامه و با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در همان سال، گام بلندی در راستای دخالت همه جانبه دولت در بازار زمین و مسکن فراهم شد.بطوریکه بر اساس این قانون ذخیره اراضی شهری در تهران و سایر شهرهای بزرگ بدون پشتوانه مطالعاتی و برنامه ریزی شده تقریبا به حد صفر نزدیک شد.
بدنبال این تحولات و آسیب شناسی عملکرد قوانین فوق در سال 1361 با تصویب قانون اراضی شهری دولت در صدد کنترل و نظارت عالیه بر عملکرد و نحوه واگذاری و تخصیص زمین به متقاضیان برآمد به نحوی که عملا تامین و عرضه زمین و در پی آن تولید مسکن در کشور در حیطه وظائف دولت قرار گرفت. می‌توان اذعان داشت که تهیه و تصویب قانون اراضی شهری اولین اقدام سازمان یافته و فرگیر برای نظم دهی به بحث تملک و واگذاری زمین در یک سازمان متمرکز دولتی بوده که بمنظور رفع آشفتگی های بازار زمین و مسکن ایجاد شد. اما خلاء بین عرضه و تقاضا ی زمین و وجود عوامل قدرتمند در بازاز سرمایه ائی زمین و مسکن باعث افزایش مداوم قیمت زمین و به قدرت رسیدن دوباره بازار ملک و املاک در کشور گردید.
سال 1368 مصادف است با تدوین اولین برنامه توسعه که در این برنامه مسئله زمین در دو بخش مکانیابی و تامین زمین مد نظر قرار گرفت و در این برنامه سهم دولت در عرضه زمین به 45 درصد محدود گردید که می‌بایستی توسط سازمان زمین شهری در داخل شهرها و شهرهای جدید عرضه می‌شده است. و در برنامه دوم توسعه سهم دولت از عرضه زمین به 30 درصد کاهش یافت و بدین ترتیب کاهش سهم دولت در عرضه زمین و محدود کردن آن به توسعه منفصل را می‌توان از ویژگی های سیاست گذاری این برنامه دانست. در برنامه توسعه سوم دولت سعی کرد به طور کلی پای خود را از بازار زمین و مسکن بیرون بکشد و فروش زمین های دولتی به قیمتهای بازار آزاد را به عنوان یک محور اصلی سیاست گذاری زمین در برنامه سوم توسعه مطرح کرد. این پدیده منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن تولیدی در کشور گردید. در برنامه چهارم و پنجم توسعه هم موضوع زمین به مسکن ختم شدو مواردی چون ارائه تسهیلات بانکی به سازندگان مسکن و کمک به مسکن محرومان و نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده شهری مورد توجه قرار گرفت .
مسکن و نیاز به آن چه در بعد مصرفی و چه در بعد سرمایه ائی و نقش آن در شکوفائی اقتصاد ملی مقوله ائی نیست که بتوان به راحتی از کنار آن گذشت. اما با مطالعه و بررسی برنامه ششم توسعه می‌توان به عدم توجه مستقیم به این پارامتر مهم اقتصادی را شاهد بود. به نحوی که هیچ راهکارو برنامه عملیاتی بر توسعه ساخت و تولید مسکن و ارائه آن به متقاضیان تعریف نشده است. لذا به نظر نمی‌رسد که این عدم توجه به مقوله مسکن در برنامه ششم سهوی و غیر عمدی باشد. در برنامه ائی که به تمام بخشهای اقتصادی و زیربنائی و اجتماعی و فرهنگی و با رويکرد توسعه همه جانبه، پايدار، دانش بنيان، عدالت بنيان، مردم بنيان، درونزا و برونزا و به منظور دستيابي به رشد اقتصادي شتابان، پويا، پايدار و اشتغالزا، تقويت رقابت پذيري و ارتقاي بهره وري، توسعه مشارکت بخشهاي خصوصي و تعاوني،توانمندسازي فقرا و محرومين، ارتقاي سرمايه اجتماعي، تعالي و توسعه فرهنگي،و ... پرداخته شده است، لذا نبود جایگاه توسعه و تولید مسکن و راهکار عملیاتی آن نمی‌تواند بدون دلیل باشد.تنها دلیل این مهم، آن می‌تواند باشد که دولت نگران از تبعات منفی دخالت های گذشته در حوزه مسکن، اینبار نمی‌خواهد مثل سایر برنامه های توسعه اقتصادی خود را مسئول پیامدهای منفی ناشی از دخالت بدون برنامه دولتی در اقتصاد زمین و مسکن بداند. خلاصه اینکه در برنامه توسعه ششم توجه به اقتصاد و شکوفائی آن بسیار مورد توجه بوده و باید انتظار داشت اقتصاد مسکن نیز حتما در دل این مقوله جای گرفته و مورد توجه هست اما به بصورت پیدا و صریح به آن پرداخته نشده است تا از تبعات آتی هر گونه قول و وعید احتمالی، اقتصاد ملی آسیب و صدمه نبیند به نحوی که به تناسب نیاز و ایجاب شرایط اقتصادی در طول برنامه و به استناد ماده و تبصره های مختلف آن بتوانند راهکارمتناسب در طول زمان و به مقتضیات اقتصادی آن دوره تصمیمی در خور را اتخاذ نمایند.
آنچه با مطالعه برنامه های توسعه و سیاستهای قبل از آن در حوزه مسکن عیان است، فرآیندی از دخالتهای افراطی تا عدم دخالتهای موثر و به موقع دولت در بازار زمین و مسکن را شاهد هستیم. به نحوی که طی این مدت سازوکار موثر و مداومی را برای کنترل قیمت و مقابله با سوداگری در حوزه ملک و املاک اتخاذ نگردیده است.

2-    عوامل برون سازمانی اقتصاد مسکن ( تجمیعا )
از جمله عوامل بیرونی موثر بر اقتصاد مسکن را می‌توان به افزایش جمعیت و تحرکات اقتصادی در سایر بخشهای تولید و خدمات در حوزه مسکن و عوامل اجتماعی و سیاسی و عدم مدیریت صحیح منابع مالی مردم وتوجه موثر به توسعه بازار و نوسانات بازارهای موازی از جمله ارز و طلا و بورس اشاره کرد. انچه از دلیل آشفتگی کنونی بازار مسکن به دنبال آن هستیم بیشترین سهم را عوامل تجمیعی برونی دارند.
به استناد تحلیل ریاضی و خطی اقتصاد مسکن و با توجه به پارامترهای عرضه و تقاضا و همزمان وجود خانه و آپارتمانهای خالی و با توجه به میزان پروانه های صادره در یکی دو سال اخیر و مهمتر از آنها وجود چندصد هزار مترمربع برج و اپارتمان نیمه ساخته در سطح شهرها که هنوز متقاضی موثر و قابلیت فروش آنی پیدا نکردند، همه نشان از آن دارد که موضوع کمبود مسکن به معنای واقعی آن منتفی است و این عامل به تنهائی نمی‌تواند دلیلی بر افزایش قیمت مسکن باشد و از طرفی وجود منابع طبیعی لازم جهت فراوری و تولید مصالح ساختمانی در کشور نیز به حد کفایت موجود بوده و در این زمینه نیز کمبودی احساس نمی‌شود. انچه موثر است بعد روانی و عدم احساس امنیت اقتصادی در این حوزه و مخصوصا برای سرمایه های سرگردان مردمی (نقدینگی جامعه) و تاثیر التهابات و هیجانات ناشی از افزایش ناگهانی ارز و طلا و و نیز تصمیمات سیاسی در سطح داخل و بین الملل و نگرانی از بازگشت تحریمهای اقتصادی و .... همگی بصورت عوامل تجمیعی و " نگران " کننده موجب گشته است که مسکن و زمین نیز دستخوش افزایش قیمت و روند گرانی های هیجانی این روزهای بازار اقتصادی کشور گردد.

نتیجه گیری
در واکاوی دلایل درونی موثر در اقتصاد مسکن که هر یک از دلایل آن بصورت انفرادی می‌توانست بر حوزه مسکن تاثیر گذار باشد می‌توان نتیجه گرفت در زمان آرامش اقتصادی و بدون " شوک " فرصت بازبینی و اصلاح ساختار و تعریف دخالت موثر دولتی را باز تعریف کرد و از تجربیات گذشته به آینده ائی مطمئن تر گام نهاد. اما زمانی که عوامل بیرونی مقدم و موثر تر از عوامل درونیست، شناسائی و خنثی کردن آنان و در مدار قرار دادن دوباره آنان زمانبر و مهارت خاصی لازم دارد که در صورت اغفال از " زمان " و نحوه پرداختن به آن موجب میگردد خلا زمانی ایجاد شده، خود تبدیل به فرصتی شود که التهابات و هیجانات مدیریت نشده، باعث نابسامانی اقتصاد در حوزه مسکن گردد و موجب افزایش قیمت و گرانی مسکن شود. کما اینکه تاثیرات عوامل درونی آرام و مدت دار و در طول زمان خود را بروز می‌نمایند ولی تاثیرات عوامل برونی، سریع و در حجم بالا و شوک آور هستند. هر دو عامل نیاز به پیش بینی و درایت و اتخاذ تصمیم موثر در طول زمان دارند به نحوی که اگر از تبعات هر یک ا انان غافل شویم، باید شاهد تاثیرات مخرب و ماندگار آن بر پیکره اقتصاد مسکن باشیم.

دکتر سید منصور غیبی
کارشناس اقتصاد مسکن