اگر چه پیامد جهش های قیمتی ملک طی دو سال اخیر اقتصاد اغلب خانوارهای شهری را بر هم زده است و مشکلات متعددی را برای مستاجران و متقاضیان مصرفی مسکن به همراه آورده است. طی این مدت نیز تلاش هایی از سوی دولت انجام شده اما کافی نبوده است. با بحرانی شدن این شرایط، شنبه هفته جاری، ستاد اقتصادی دولت به ریاست حسن روحانی، رییس جمهور بار دیگر این مساله را مورد بررسی قرار داد و تصمیماتی را نیز اتخاذ کرد. مشروح این تصمیم ها که مهم ترین آنها، تلاش برای حمایت از مستاجران و اتخاذ سیاست های انبساطی برای تسهیل فروش تراکم و صدور پروانه های ساختمانی است، در نسخه روز یکشنبه روزنامه «تعادل» درج شد. اینک اما در گفت وگو با دکتر منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن تلاش شده تصمیم های دولت بررسی شود.

دولت اول از خودش شروع کند

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه هر تصمیمی که اخذ می‌شود باید یک نسخه عملیاتی و دارای قابلیت حصول به نتیجه باشد، می‌گوید: هیچگاه دولت با استفاده از یکسری تهدیدات و برنامه های بازدارنده، ارعاب و تطمیع بازار جواب نگرفته است. همواره عمر این کارها چند روزه بوده و چنین دستورالعمل های حکومتی هم جوابگو نبوده است. اگر تصمیم گرفته می‌شود که بازار را از طریق وضع برخی مالیات ها کنترل کنند، اول دولت باید از خودش شروع کند. دولت بزرگ ترین دارنده ملک خالی است و باید از شرکت ها و موسسه های زیر مجموعه خودش برای اخذ مالیات بر خانه های خالی شروع کند. اگر بازار هدف سیاست گذار، اخذ مالیات از واحد مسکونی یک بازنشسته است، هیچ وقت به نتیجه نخواهد رسید. در حال حاضر، 70 درصد از واحدهای مسکونی منطقه 22 تهران خالی است. مالکان 90 درصد این واحدهای خالی، نیروهای نظامی و انتظامی، ارگان ها و دوایر دولتی هستند.

غیبی می‌افزاید: نکته مهم دیگر اینکه ما وقتی قرار است در حوزه اقتصاد مسکن، طی یک فرایند اجرایی به دستور العمل های حاکمیتی برسیم باید برای سرمایه های در گردش افراد جامعه برنامه ریزی بشود و مسیر این سرمایه های مشخص شود تا در چارچوب اقتصاد ملی در مسیر ساخت و ساز قرار گیرد. اما در حال حاضر چنین نیست و ما شاهد گردش سرمایه های زیاد بر اساس تصمیم مردم هستیم و کنترل این سرمایه ها از توان دولت خارج است و بخشنامه های دولتی تاثیری در تصمیم مردم نمی‌گذارد.

    تغییر مسیر سونامی نقدینگی

او اظهار کرد: اگر تهدید و برنامه های محدود کننده دولت در مسیری قرار گیرد که اعتماد مردم سلب شود، فقط مسیر سونامی را تغییر دادیم و شاهد تخریب ها در بخش های دیگر اقتصاد خواهیم بود. گردش مالی در دست مردم جالب است؛ چه آنکه نه در بانک، نه در خط تولید مولد، بلکه سرگردان و بدون برنامه است. این حالت یک تهدید به شمار می‌رود. تصمیم گیرندگان آدم ها و مردم عادی هستند که به برنامه های دولتی دیگر اعتماد ندارند. تا دیروز مثلا فلان نیروگاه اوراق مشارکت منتشر و آن را تضمین می‌کرد یا فلان موسسه مالی و اعتباری، سپرده مردم را با پرداخت سودهای بالا جمع می‌کردند، اما بنا به دلایلی که می‌دانیم الان اعتماد مردم را از خود سلب کرده اند و مردم از این شیوه ها روی گردان شده اند و به این نتیجه رسیده اند که خودشان راسا منابع مالی خود را مدیریت کنند. این مساله در این حجم زیاد عملیات مالی خطرناک است.

    امنیت اقتصادی ایجاد شود

غیبی می‌افزاید: شاهدیم در بازار بورس نیز افراد غیرمتخصص دارند معامله می‌کنند. یعنی نشان می‌دهد که مردم خودشان تصمیم می‌گیرند که چه کار کنند و به هیچ نهادی اعتماد ندارند. لذا توصیه هایی که در جلسات شبیه به جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت گرفته شده است، اگر در یک مسیر عملیاتی مشخص به طراحی مکانیسمی منجر شود که به مردم اطمینان داده و سرمایه های آنها را جذب کرده و سود آن را تضمین کند، احساس امنیت اقتصادی در مردم را افزایش دهد، باور پذیری مردم را در اقتصاد مسکن بالا ببرد و مردم احساس کنند که یک برنامه ریزی وجود دارد، آن وقت نتایج تصمیم های دولتی مثبت خواهد شد، در غیر این صورت، این سونامی نقدینگی ممکن است به هر بخشی از اقتصاد اصابت کند و پیامدهای ناگواری را به دنبال داشته باشد.

تسهیل تراکم فروشی جواب   نمی‌دهد

یکی از تصمیم های ستاد اقتصادی دولت در روز شنبه هفته جاری، اتخاذ و اعمال سیاست های استنباطی در عرضه بیشتر مسکن از طریق تسهیل تراکم فروشی و تسهیل فرایند صدور پروانه های ساختمانی است. اینک سوال این است که آیا مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه است؟

غیبی در پاسخ به این سوال می‌گوید: معنی اخذ مالیات از خانه های خالی چیست؟ یعنی الان تعداد واحد مسکونی مشخصی موجود است، اما بلااستفاده اند. نمی‌شود از آن طرف پشت بام بیفتیم. تازه با حضور آقای حناچی در راس مدیریت شهرداری تهران، یک ذره طرح تفصیلی تهران پررنگ تر و

ضابطه مند تر پیش می‌رود و اجرا می‌شود. اگر قرار است این سنت حسنه ایجاد شده در کاهش تراکم فروشی را هم بشکنیم، دیگر نمی‌شود این بحث تراکم فروشی را جمع کرد. برای هر قطعه ای یک استانداردی داریم. اندازه معبر و تعداد طبقات نیز استانداردی دارند. اگر قرار باشد هر نوع لابی گری ضوابط ساخت و ساز را بر هم زند، تمام شیرازه های شهری به هم می‌ریزد. اصلا این نسخه صحیحی نیست.

    فردا زمین های کویر هم گران می‌شود

او اظهار می‌کند: نکته دوم اینکه الان باید خانه های خالی را پرکنیم و بعد بگویم که عرضه کم داریم. همه درد ما این است اقتصاد از درون و بیرون لطمه دیده است. پیامدهای تحریم های اقتصادی را کتمان نکنیم. مردم نگران سرمایه های خودشان هستند و می‌خواهند به این سرمایه ها غنا داده وآنها را حفظ کنند از این رو، به هر طریقی دارند این پول را بازی می‌دهند. در چند ماه اخیر، قیمت زمین های استان مازندران به ادعای مسوولان اتحادیه املاک آن استان 30 تا 40 درصد افزایش پیدا کرده است. مردم عطش خرید زمین در شمال را دارند. آیا همه آنها مصرف کننده هستند؟ نه! بخشی از مردم به این نتیجه رسیده اند که شمال بکر است و بریم آنجا زمین بخریم. اتوبوس گرفته اند و رفته اند آنجا. ممکن است عده ای دیگر بروند یزد و آنجا زمین خریداری شود. فردا زمین های کویر هم گران می‌شود. ریشه قضیه این است که مردم امنیت اقتصادی برای حفظ و ارتقای سرمایه خود را ندارند. همه چیز در حال گران شدن است و مردم می‌خواهند این روند را متعادل کنند. هر چیزی که احساس کنند امروز بخرند فردا برایشان سود آور است، می‌خرند. در این شرایط پیچیده، آیا با ارایه نسخه های کوچک مبتنی بر کد ملی افراد و اتخاذ تصمیم های جزیی و شرط و شروط گذاشتن برای خودرو اولی ها و خانه اولی ها، می‌توان بازار خودرو یا مسکن را سامان داد؟

مالکان گرسنه

این کارشناس مسکن می‌گوید: الان منطقه ای در تهران هست که طی چند ماه گذشته قیمت یک ملک 450 میلیون تومانی در آن به 3 میلیارد تومان رسیده است. مالک این واحد مسکونی در ماه یک کیلو گوشت هم نمی‌خورد، از من بپرسید، می‌گویم، مالک آن گرسنه است. آیا واقعا اقتصاد ماهانه و روزانه او از نظر غنا و تولید ثروت به حدی است که در روز نیازهای اولیه اش را بدون دغدغه فراهم کند؟ پس یک ثروت بادآورده ریالی و ریاضی برای مردم درست کرده ایم و فکر می‌کنیم که ماشین 150 میلیونی سوار می‌شویم، آپارتمان 3 میلیاردی داریم همه اینها را اگر در چرخ گوشت بریزیم، 100 گرم کباب در نمی‌آید که بخوریم. اینها همه کاذب است. مردم نگران این فضا هستند و بر اساس این نگرانی، رفتارهای مالی خود را تغییر داده و می‌دهند.

او می‌افزاید: جواب مسائل موجود در بازارهای مسکن و خودرو، پیچیدن نسخه های کوچک و انجام برخی ریزه کاری ها با استفاده از کد ملی افراد نیست. جواب شروع کردن از بدنه خود دولت است و باید برای خودش جریمه بگذارد.

بانک ها از سال 93 طی یک مهلت 3 یا 4 ساله مجاز بودند، مازاد سرمایه ملکی خود را به بازار مسکن تزریق کرده و آزاد کنند. 10 درصد این سرمایه ها آزاد نشده و 90 درصدش همچنان در اختیار بانک ها قرار دارند. مصوبه دولت است که بانک ها این کار را انجام دهند و به ازای هر سال عدم تحقق این مصوبه حدود 27 درصد جریمه تعیین کرده بودند. کدامیک از این طرح ها عملیاتی شد؟ حالا به یک بازنشسته می‌گویند که واحدی 100 متری خالی داری و باید مالیات بدهی؟

بر اساس مصوبه ستاد اقتصادی دولت در روز شنبه هفته جاری، کمیته ای چند جانبه مرکب از اعضای کابینه موظف هستند که شیوه کمک به مستاجران را در شرایط اقتصادی سخت کرونایی بررسی کنند و تسهیلاتی را برای مستاجرا در نظر بگیرند.

غیبی در این باره معتقد است، دولت منابع مالی و اعتباری اش را اگر دارد، به مستاجران تسهیلات بدهد. از کجا می‌خواهند بدهند. الان دولت در هزینه کرد امور خود مشکل دارد. در سال های گذشته هم دولت، برای افزایش سالانه اجاره بها درصد تعیین کرده بود که مثلا موجران سالی بیش از 10 درصد به اجاره بها اضافه نکنند. من می‌توانم بگویم آقای دولت شما چرا 40 درصد تورم درست می‌کنی، باید 10 درصد درست می‌کردی؟ از این رو، پیشنهادم این است که هر تصمیمی که گرفته می‌شود در یک شهر یا منطقه اجرا و آزمایش شود و بعد در صورتی که نتایج مثبتی داشت، به سایر شهرها و مناطق و کل کشور تسری دهند.

   تامین سرمایه های بزرگ در 48 ساعت

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه حدود 7 میلیون نفر برای خرید خودرو ثبت نام کردند، اظهار می‌کند: این افراد باید طی 48 ساعت، 100 میلیون تومان پول واریز می‌کردند.

فرض کنیم که نیمی از این افراد، متقاضی واقعی نبودند و فیک بودند. اگر نیمی از این جمعیت را در میزان پولی که در دست داشتند را ضرب و محاسبه کنیم به عدد بزرگی در حد بودجه سال جاری کشور یا در حدود درآمدهای حاصل از فروش 5 سال نفت دست پیدا می‌کنیم که قابلیت تامین آن طی 48 ساعت در کشور وجود دارد.

او می‌افزاید: بنا براین، هم مملکت و هم مردم ثروتمندی داریم، اما نمی‌توانیم از این منابع به درستی استفاده کنیم. این سرمایه ها به دلیل اینکه مردم تصمیم گرفته اند، به طور مستقیم و فارغ از سیاست های دولتی آن را مدیریت کنند، در مسیر مشخصی حرکت نمی‌کند و برنامه های دولت، مجلس و حاکمیت را پوشش نمی‌دهد. دولت فقط برای مردم اپراتوری می‌کند، بانک و بیمه تاسیس کرده اما مردم به صورت انفرادی و پراکنده سرمایه های خود را مدیریت می‌کنند.