اصول کارشناسی ملک

بخشی از نوشتار اصول شناخت و کارشناسی ملک برای مشاورین مسکن مولف دکترمنصور غیبی

اصول کارشناسی ملک :
        * عوامل موثر در کارشناسی قیمت ملک :
الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن است چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می‌آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می‌شود :
1    - اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).
2    -کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.
3    - عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک).
4    -موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
5    - امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.
6    - بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).

ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک است که خود شامل عوامل ذیل است:
1-    هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش آمدگی(بالکن)، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.
2-    حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.
3-    -هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.
4-    بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می‌نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می‌نمایند.
5-    در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه
6-    در نظر گرفته شود.
7-    قیمت املاک تعاونی ساز بدون سند، حداقل ۱۰ درصد پایینتر از املاک مشابه سنددار است.

    * شناخت پارامترهای مهم در ارزش گذاری ملک :
1-    خانه های مجاور اتوبانها و خیابانهای اصلی با مشکل آلودگی صوتی مواجهند.
2-    وضعیت مشاعات یک ساختمان، نشان دهنده فرهنگ ساکنین آن ساختمان است.
3-    هرچه عرض ورودی ساختمان بیشتر باشد بهتر است (حداقل ۱۱۰ سانتیمتر).
4-     هرچه عرض راه پله بیشتر باشد بهتر است (حداقل ۹۰ سانتیمتر).
5-     معماری داخلی واحد (نورگیری، سرویس، اتاق خواب، آشپزخانه، حال، پذیرایی و…)
6-     غالبا هر چه طبقه واحد بالاتر باشد بهتر است .
7-     موقعیت پارکینگ خودرو، مخصوصا برای خانمها مهم است.
8-    دسترسی به مایحتاج روزانه (نانوایی، میوه فروشی، سوپر مواد غذایی و…) را بررسی کنید.
9-     هر چه شیب ورودی پارکینگ کمتر باشد بهتر است.
10-     بازدید از واحد را در دو زمان متفاوت از نظر نور (شب و روز) انجام دهید.
11-     وجود محل پارکینگ برای خودروی اضافه و یا مهمانان، حائز اهمیت است.
12-     وجود بالکن یکی از مواردی است که روز به روز، بیشتر به اهمیت آن پی خواهید برد.
13-     انباری یکی ازامتیازات یک خانه مسکونی است.
14-    نمای ساختمان اولین چیزی است که به چشم می‌آید. نمای ساختمان می‌بایست دوام و  
15-    زیبایی را با هم داشته باشد.
16-     نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات برق، گاز و آب ساختمان را بررسی کنید.
17-     به کیفیت و فشارآب و برق توجه کنید.
18-     حجم و کیفیت آسانسور را چک کنید.
19-     به کیفیت سیم کشی و لوله کشی آب و گاز توجه کنید.
20-     شیوه های دفع زباله توسط شوتینگ یا سرایدار را بررسی کنید.
21-     کیفیت و چگونگی نصب درب های ورودی، خروجی و داخلی را چک کنید.
22-     عایق ساختمان (رطوبتی، حرارتی و صوتی) بسیار مهم است.
23-     کیفیت سیستم سرمایش و گرمایش ساختمان را کنترل کنید.
24-     ایمنی ساختمان در مقابل آتش سوزی را چک کنید.
25-     استحکام سازه ساختمان، بسیار مهم است.
26-     به حجم تراکم و ترافیک محل توجه نمایید.
27-     دسترسی به اتوبان و خیابان اصلی را مدنظر قرار دهید.
28-     طرح ترافیک و طرح زوج و فرد را بررسی نمایید.
29-     برای اطمینان از امنیت محله و ساختمان، تحقیقات محلی نمایید.
30-     وضعیت جانمایی ساختمان با نقشه گسلهای شهر را بررسی کنید.
31-     قدرالسهم زمین واحد مسکونی، بسیار مهم است.
32-     سن ساختمان، بسیار مهم است.
33-     اوایل رونق بازار مسکن، زمان مناسبی برای خرید است.
34-     مبلغ شارژ ماهانه را بررسی کنید.
35-     داشتن کنتور جدا برای برق و گاز هر واحد، مزیت بالایی محسوب می‌شود.
36-     هر چه تعداد واحدها در هر طبقه کمتر باشد، بهتر است.
37-     هر چه عرض کوچه بیشتر باشد بهتر است.
38-     همسایگی با مدارس، ساختمانهای دولتی، کلانتریها، ساختمان پزشکان، مجتمع تجاری، نهادها، شرکتها، بیمارستانها، هتلها و… یک عیب مهم برای واحد مسکونی است.

•    گزینه های کارشناسی در بازدید ملک به منظور شناخت داخل واحد :
1-    متراژ واحد
2-    سن بنا
3-    طبقه واحد
4-    تعداد واحد در طبقه
5-    جمع کل واحدهای ملک
6-    نورگیر واحد دو طرفه است ؟ (ملک شمالی – جنوبی است؟)
7-    اتاق خوابها نورگیر مستقیم دارند؟ (مثلا از کوچه یا حیاط )
8-    پذیرائی نور مستقیم دارد؟ (پرده خور است؟)
9-    واحد دارای چوپ پرده است؟
10-    نور اصلی واحد از پنجره آشپزخانه تامین می‌شود؟
11-    تامین نور واحد غیر مستقیم و از طریق نورگیر است؟
12-    واحد دارای بالکن است؟
13-    اگر واحد دارای بالکن است کجای آپارتمان واقع شده است ؟ ( در اتاق خواب یا پذیرائی یا از آشپزخانه راه دارد)
14-    در بالکن شیر آب و گاز و احیانا باربیکیو وجود دارد ؟
15-    در بالکن کف شور و تخلیه آب وجود دارد؟
16-    سیستم سرمایش واحد( کولر – فن کوئل و .... )
17-    اگر واحد دارای کولر است آیا آماده بکار و سرویس شده است ؟
18-    سیستم گرمایش واحد ( پکیج – موتورخانه مرکزی – شوفاژ و ...)
19-    نوع کابینت واحد
20-    در کابینت طبقات مختلف جهت جاگذاری وسایل آشپزخانه فراهم است؟
21-    کابینت دارای کشوی سوپری است؟
22-    آشپزخانه دارای چه امکاناتی است؟ ( هود – گاز رومیزی و ...)
23-    آیا در آشپزخانه جای مجزا برای ماشین لباسشوئی و ظرفشوئی تعبیه شده است؟
24-    در آشپزخانه محل مناسب برای جاگیری یخجال ساید(دوقلو) وجود دارد؟
25-    واحد دارای کمد دیواری است؟
26-    کمد دیواری ها طبقه بندی شده است؟
27-    نوع کف سازی واحد ( سرامیک – سنگ – پارکت و ... )
28-    واحد رنگ آمیزی و کاغذ دیواری دارد؟
29-    نورپردازی واحد تامین است؟ ( لامپ هالوژن و محل مناسب لوسترها و ...)
30-    سقف کاذب اجرا شده است ؟ ( کناف کاری – رابیتس بندی – قاشقی – دندان موشی )
31-    واحد شومینه دارد ؟ تجهیز و آماده بکار است؟
32-    درب ورودی واحد ضد سرقت است؟
33-    پنجره ها عایق و دوجداره هستند؟
34-    واحد دارای توالت فرنگی است؟
35-     واحد دارای اتاق خواب با مستر است؟
36-    واحد دارای جکوزی یا وان اختصاصی در حمام است؟
37-    واحد در بدو ورود به آن، محل مناسب جهت جاکفشی و رختکن دارد؟
38-    امکان چیدمان مناسب مبل و میز ناهارخوری فراهم است؟
39-    واحد دارای انتن مرکزی تلویزیون و ماهواره است؟
40-    واحد دارای پارکینگ سندی است؟ به چه تعداد پارکینگ دارد؟
41-    واحد دارای انباری سندی است؟متراژ آن چقدر است؟
42-    واحد از چه امکاناتی به لحاظ مشاعات برخوردار است؟ ( لابی – آسانسور- نگهبان – هیئت مدیره منظم و کارا – استخر – سونا جکوزی – روف گاردن و ... )
43-    نمای ساختمان چیست ؟ ( سنگ – ترکیبی – چوب و سنگ – سیمانی – آجری – و.. )

•    گزینه های محیطی ملک جهت کارشناسی در زمان بازدید :
1-    نام محله ملک
2-    نام خیابان اصلی (اندازه گذر)
3-    نام خیابان فرعی (اندازه گذر)
4-    ملک جنوبی است یا شمالی؟
5-    ترافیک محله در چه سطحی است؟( ترافیک روان – عادی – پرترافیک )
6-    دسترسی های ملک چگونه است؟ ( مترو – اتوبوس – تاکسی خطی و ... )
7-    امکانات محله ( درمانگاه – بیمارستان – کلانتری- مراکز فروشگاهی – مدارس – و ... )